La mañana del Jueves nos despertamos con el siguiente titular en los principales periódicos del país: “El Tribunal Supremo recula y establece que son los bancos quienes deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras públicas de las hipotecas y no el hipotecado”
Índice del artículo
¿Qué gastos asume ya el banco?
Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.
Gestoría: no está regulado por ley, pero ronda los 400 euros.
Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.
Tasación: si el banco impone los servicios de una empresa para tasar el inmueble.
¿Cuánto pagamos de AJD en cada comunidad?
¿Cómo proceder para cobrar lo indebidamente pagado por los gastos hipotecarios?
El abogado de Unive, Javier Zambudio, recomienda acudir en primera instancia a una negociación previa con la entidad bancaria para reclamar los gastos que se han pagado indebidamente. Aunque lo más probable es que esta vía no dé ningún fruto, sí es recomendable hacerlo para después poder acreditar ante el juez que se intentó llegar a un acuerdo de buena fe con el banco, y que la negativa de la entidad ha llevado a judicializar el caso.
La segunda opción es hacer una reclamación en el Servicio de Atención al Cliente del Banco con el que se contrató la hipoteca. Si la hipoteca sigue vigente la reclamación se hará al Banco que gira el recibo de la cuota hipotecaria.
Si tras los pasos anteriores no hemos recibido ninguna respuesta positiva lo que debemos hacer es acudir al juzgado a interponer una demanda para reclamar la devolución del AJD o bien, una demanda conjunta, que incluye además todos los otros gastos pagados y también declarados nulos por el Supremo. Para ello, habrá que adjuntar todas las facturas de los gastos de tasación, notaría y registro y una copia del modelo 600 de AJD.
¿Qué gastos puedo reclamar?
- Los provenientes del AJD que pueden suponer un gasto entre 700€ y 3.000€
- La cuantía del timbre se pagará al 50% entre prestamista y prestataria. Supondrá entre 10 y 50 euros aproximadamente.
¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar las cantidades pagadas?
Este es el punto sobre el que hay más interrogantes.
El abogado de Unive, en cambio, defiende que «la declaración de nulidad absoluta de una condición general de contratación», como era la obligación del cliente de pagar el AJD, supone que no hay plazo e interpreta por tanto que se podrá reclamar con efectos retroactivos. Aunque las entidades en cambio suelen esgrimir que el plazo de prescripción es de cuatro años. «Generalmente los bancos aluden al vicio del consentimiento que sí tiene un plazo de caducidad de cuatro años. Pero este caso, como en el de las cláusulas suelo, constituye una nulidad absoluta y por tanto es imprescriptible», ha zanjado.
¿Puede esta sentencia encarecer en el futuro la concesión de hipotecas?
La presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros ha avisado de la posibilidad de que las entidades bancarias trasladen de otra forma estos gastos al cliente, incrementando algunas comisiones, aunque ha señalado que éste siempre es libre de irse a otro banco con condiciones más favorables.
Por ahora, debido al efecto que ha tenido la noticia en la bolsa han congelado su aplicación hasta nuevo aviso.
